文章導(dǎo)讀：在國內(nèi)首家星野、裸心園、上海的J Hotel與Rocco Forte等酒店最近相繼問世之后，南京蘇州的酒店開發(fā)熱潮也在過去一個(gè)月中一度成為行業(yè)熱搜?？梢姾谔禊Z事件到來前后，酒店的投資開發(fā)者們雖然保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度但仍熱忱不減。
酒店的開發(fā)是一個(gè)需要多方配合且繁冗復(fù)雜的過程。作為持有型的商業(yè)資產(chǎn)，成功運(yùn)營的酒店既可以是優(yōu)秀的金融工具，也能夠擁有一定的市場(chǎng)影響力并發(fā)揮良好的社會(huì)效益。那么酒店在開發(fā)過程中有哪些環(huán)節(jié)呢？對(duì)于投資者來說，有哪些需要注意的呢？今天勃朗酒店設(shè)計(jì)公司小編將就“酒店開發(fā)”作為主題，探討酒店從立項(xiàng)到開業(yè)的過程。
酒店開發(fā)四大問
其實(shí)，在談具體的開發(fā)流程之前，投資人們應(yīng)該就酒店的商業(yè)模式、投資回報(bào)預(yù)期、運(yùn)營模式與品牌篩選、以及產(chǎn)品表現(xiàn)進(jìn)行超前思考。所謂「凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢」，畢竟蓋房子不是一件容易的事兒，系統(tǒng)地梳理需求與問題才能在初始階段獲得針對(duì)性的負(fù)反饋。
酒店的商業(yè)模式是什么？
明確酒店的商業(yè)模式，事實(shí)上就是要求業(yè)主們對(duì)籌建酒店的市場(chǎng)定位和開發(fā)戰(zhàn)略有所思考。這其中包括酒店客源市場(chǎng)定位、酒店類型定位、酒店規(guī)模定位等內(nèi)容。通俗來說，投資人需要明確地知曉這家新酒店到底怎么做生意？
酒店的如何取得良好的收益？
投資回報(bào)大概是開發(fā)者們最關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)。
酒店項(xiàng)目是動(dòng)輒上億的長期資本性投資，當(dāng)下酒店投資回報(bào)率低、現(xiàn)金流不理想的情況頻頻出現(xiàn)，這也迫使著酒店追本溯源，在預(yù)備開發(fā)時(shí)期理性的評(píng)估投資成本并進(jìn)行未來現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，以實(shí)現(xiàn)未來收益的最大化。
酒店與什么品牌合作、怎么合作？
當(dāng)前酒店業(yè)內(nèi)主要存在四種運(yùn)營模式，且活躍在國內(nèi)市場(chǎng)的酒店管理品牌也有超百余家?！高x擇最合適的」便是業(yè)主們的又一思考題。酒店是一種非常看重運(yùn)營管理的物業(yè)，這要求業(yè)主挑選匹配新酒店的運(yùn)營管理模式，并知曉備選品牌特色與籌建項(xiàng)目的匹配度、合作條件以及品牌的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
酒店的設(shè)計(jì)要素是什么？
功能性和美觀性曾是酒店設(shè)計(jì)中的兩項(xiàng)重要指標(biāo)。但在眾多酒店因空間效率低下而尋求存量更新的當(dāng)下，越來越多的業(yè)主都要意識(shí)到，要想實(shí)現(xiàn)可觀的收益，光靠「好看」可不行。在空間坪效的啟示下，如何減少閑置空間、強(qiáng)化盈利性空間的價(jià)值溢出，從而創(chuàng)造出更優(yōu)的可持續(xù)商業(yè)模式，已經(jīng)成為酒店設(shè)計(jì)的新出發(fā)點(diǎn)。
酒店開發(fā)流程
科學(xué)的酒店開發(fā)流程中，主要涉及到項(xiàng)目調(diào)研、品牌引入、酒店設(shè)計(jì)、施工和籌備開業(yè)這五個(gè)階段，且需按序進(jìn)行。簡單來講，第一階段項(xiàng)目可研的意義在于幫助酒店做好市場(chǎng)定位與各項(xiàng)評(píng)估，找準(zhǔn)方向；在此基礎(chǔ)之上，項(xiàng)目可根據(jù)定位引入品牌與管理方，開始就項(xiàng)目的運(yùn)營模式、合作方式及品牌標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)；之后再組建設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，在滿足功能的審美需求之上，與品牌標(biāo)準(zhǔn)接洽并努力提升空間坪效；再而將設(shè)計(jì)框架進(jìn)行落實(shí)并籌備開業(yè)。
除了對(duì)每一階段的內(nèi)容進(jìn)行掌握之外，投資者們還需要把控好項(xiàng)目的時(shí)間軸，合理安排進(jìn)度。通常，一個(gè)酒店項(xiàng)目的開發(fā)從進(jìn)行可研到開業(yè)將持續(xù)3年左右的時(shí)間。其中，項(xiàng)目可研階段的時(shí)間應(yīng)控制在2個(gè)月左右，但這一時(shí)間會(huì)依據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)或改造的復(fù)雜程度而有所浮動(dòng)。與此同時(shí)進(jìn)行的，還有項(xiàng)目酒店概念規(guī)劃與酒店管理公司的甄選，就經(jīng)驗(yàn)來講，前者大約需要3個(gè)月的時(shí)間，而后者則控制在2個(gè)月內(nèi)。
酒店管理合同的談判以及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的篩選則緊隨其后，通常分別需要6個(gè)月和2個(gè)月的時(shí)間。確認(rèn)品牌標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之后，項(xiàng)目則正式進(jìn)入建筑設(shè)計(jì)及項(xiàng)目建造階段。一般而言，這兩個(gè)階段并非前后分開進(jìn)行，而是部分疊加進(jìn)行，且將持續(xù)約12至16個(gè)月。項(xiàng)目交付之后，籌備團(tuán)隊(duì)便開始入場(chǎng)接管酒店開業(yè)前工作，在6個(gè)月內(nèi)安排好酒店的人員招聘與培訓(xùn)、開業(yè)預(yù)算制定、物品采購、推廣宣傳工作及開業(yè)典禮等內(nèi)容。
酒店開發(fā)是場(chǎng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)
在開發(fā)的不同階段，將會(huì)有不同的合作伙伴參與其中。有人曾把酒店開發(fā)比喻成一臺(tái)精密的手術(shù)——在科學(xué)的開發(fā)過程當(dāng)中，業(yè)主、顧問公司、管理公司、設(shè)計(jì)公司與建設(shè)團(tuán)隊(duì)五方相互配合，針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的自身情況、需求以及痛點(diǎn)，在每一環(huán)節(jié)對(duì)癥下藥。對(duì)各方角色的解讀，能夠一定程度上幫助投資者們提前了解合作節(jié)點(diǎn)并發(fā)掘合作過程中的潛在問題。
業(yè)主作為投資人兼決策者的角色，其職責(zé)不言而喻?！改玫亍梗赐ㄟ^招拍掛、舊改、收購等方式獲取酒店類項(xiàng)目的土地開發(fā)權(quán)是這一角色的第一個(gè)任務(wù)。同時(shí)，投資人們也要肩負(fù)組織專業(yè)的酒店項(xiàng)目籌建團(tuán)隊(duì)的責(zé)任，招賢納士，保證項(xiàng)目得到專業(yè)的籌備并滿足市場(chǎng)發(fā)展需求。
酒店顧問公司通常也是較早參與到項(xiàng)目籌備當(dāng)中的一員?？梢哉f，酒店顧問公司的角色是為項(xiàng)目指路的「燈塔」。
對(duì)于新開發(fā)以及存量更新的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告是酒店顧問公司的工作重點(diǎn)。
可研報(bào)告中的內(nèi)容主要分為綜合市場(chǎng)調(diào)研、定位及設(shè)施建議和財(cái)務(wù)可行性分析這三部分。報(bào)告會(huì)依據(jù)項(xiàng)目所在地的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，對(duì)新建酒店在本區(qū)域市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)的未來發(fā)展趨勢(shì)及項(xiàng)目酒店的市場(chǎng)定位。
同時(shí)報(bào)告還需要就市場(chǎng)定位預(yù)測(cè)主要受眾人群、客源結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及未來經(jīng)營狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性分析，即根據(jù)現(xiàn)金流量表對(duì)未來現(xiàn)金流與投資回報(bào)進(jìn)行預(yù)測(cè)。
不同業(yè)主對(duì)于顧問公司的看法與依賴程度不同，但對(duì)于酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足且對(duì)管理品牌沒有明確目標(biāo)的業(yè)主來說，也可能通過酒店咨詢公司來確定某些事宜。
有人曾戲言稱，與顧問公司、設(shè)計(jì)公司和建設(shè)單位的合作還可以簡單粗暴的說是一錘子買賣，而品牌可是要跟開發(fā)商一起「過日子」的，要先經(jīng)歷戀愛（管理意向書MOU）再到結(jié)婚（開業(yè)）的過程。
由此可見，對(duì)管理方及品牌的篩選，對(duì)于項(xiàng)目下一階段的設(shè)計(jì)工作和日后的經(jīng)營而言，是決定性的。
管理方的職責(zé)除了審核設(shè)計(jì)與建設(shè)工作之外，還需要在酒店開業(yè)前12個(gè)月，組建籌備團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)，全面啟動(dòng)項(xiàng)目的籌開工作，其中就主要包括人員招聘、物資采購、證照辦理、市場(chǎng)調(diào)研等。
值得特別說明的是，決定采用委托管理這一運(yùn)營模式的項(xiàng)目，在正式投入運(yùn)營之后，管理方通常也會(huì)被委以資產(chǎn)管理的重任。通過不斷優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)，提升運(yùn)營效率，增加凈現(xiàn)金流，繼而協(xié)助業(yè)主帶動(dòng)資產(chǎn)升值。
當(dāng)明確了市場(chǎng)定位、規(guī)模、品牌并依此組建團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目則正式進(jìn)入了設(shè)計(jì)與建設(shè)階段。
很多業(yè)主會(huì)誤認(rèn)為設(shè)計(jì)與建設(shè)階段主要由設(shè)計(jì)公司主導(dǎo)前期的空間構(gòu)劃，建筑單位主導(dǎo)后期的施工安裝。但事實(shí)上，一個(gè)酒店的成功籌建需要一個(gè)復(fù)合型團(tuán)隊(duì)的參與，其中既要有專業(yè)的設(shè)計(jì)與建設(shè)人才，又要有經(jīng)營管理者的參與。
通常在分工上，酒店設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)會(huì)在項(xiàng)目引入品牌管理方后，和管理方進(jìn)行直接對(duì)接，按照品牌標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營需求對(duì)酒店內(nèi)建筑風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃與概念設(shè)計(jì)，并交由管理方審核。
值得注意的是，很多投資者在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工階段會(huì)將重心集中在設(shè)計(jì)師與承建商的能力上，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。好的經(jīng)營管理者可以在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等必要內(nèi)容考慮清晰，避免工程的反復(fù)、延誤，甚至運(yùn)營階段難以彌補(bǔ)的缺憾。
由此可見，一家酒店的開發(fā)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、開業(yè)和運(yùn)營中，每一個(gè)步驟都需要專業(yè)化的思考同時(shí)輔以專業(yè)的人，來盡量避免因前期規(guī)劃不當(dāng)而浪費(fèi)酒店的人力、財(cái)力以及后期經(jīng)營問題。這同時(shí)也說明了優(yōu)秀的業(yè)主方應(yīng)該適時(shí)安排合適的人選介入項(xiàng)目的各個(gè)階段，找專業(yè)的人做專業(yè)的事兒。
酒店投資與開發(fā)是一件高風(fēng)險(xiǎn)的事情，需要投入巨額資本并歷經(jīng)很長的開發(fā)周期。作為投資者不僅僅要知曉房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，還要了解這是一個(gè)以服務(wù)為核心的商業(yè)模式，需要長久經(jīng)營和可持續(xù)發(fā)展。因此，越早知曉整體開發(fā)流程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)并研讀他人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)日后有效控管、精準(zhǔn)開發(fā)和成功運(yùn)營的目標(biāo)便會(huì)越有把握。
來源：http://m.ways2achieve.com/news/hyzx/show-4135.html
